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Comprare casa con mutuo o affitto?

Comprare casa è il sogno di molti italiani, ma non sempre è facile realizzarlo. Tra le diverse opzioni disponibili, due delle più comuni sono il mutuo e l’affitto. Ma quale conviene di più? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di ciascuna? Come confrontarle tra loro? In questo articolo, ti spiegheremo in cosa consistono queste due alternative per comprare casa, quali sono i loro pro e i loro contro, e come fare la scelta migliore per il tuo futuro.

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Cos’è il mutuo e come funziona

Il mutuo è una forma di finanziamento a lungo termine che ti permette di acquistare una casa di proprietà, pagando una rata mensile che comprende sia il capitale sia gli interessi. Il mutuo richiede di versare una somma iniziale (di solito tra il 10% e il 20% del valore dell’immobile) e di impegnarsi a restituire il prestito entro un periodo di tempo stabilito (di solito tra 15 e 40 anni). Il mutuo comporta anche delle spese accessorie, come le spese di istruttoria, le spese notarili, le imposte di registro e catastali, le spese di assicurazione e le spese di manutenzione e gestione dell’immobile.

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Vantaggi e svantaggi del mutuo

Vantaggi del mutuo:

  • sei il proprietario dell’immobile, quindi puoi godere dei vantaggi fiscali e delle opportunità di investimento che comporta la proprietà.
  • puoi apportare modifiche o migliorie alla casa senza dover chiedere il consenso a nessuno, e aumentare così il valore dell’immobile.
  • puoi scegliere tra un tasso di interesse fisso o variabile, a seconda delle tue preferenze e delle condizioni di mercato.
  • puoi estinguere anticipatamente il mutuo, pagando una penale che varia tra lo 0% e il 2% del capitale residuo.

Svantaggi del mutuo:

  • devi pagare un anticipo, che può essere oneroso e difficile da reperire.
  • devi pagare le spese di istruttoria, le spese notarili, le imposte di registro e catastali, le spese di assicurazione e le spese di manutenzione e gestione dell’immobile, che possono essere elevate e variabili.
  • sei vincolato al contratto per tutta la durata del mutuo, e se non paghi le rate, la banca può pignorare la casa e vendere all’asta.
  • sei esposto alle variazioni dei tassi di interesse o del valore dell’immobile, che possono influire negativamente sul tuo debito
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Cos’è l’affitto e come funziona

L’affitto è la soluzione più classica e diffusa per chi non vuole o non può comprare casa.  Si tratta di pagare una somma mensile alla proprietà dell’immobile per poterlo abitare fino a quando non si decide di lasciarlo o di vendere la propria quota degli immobili residenziali (se si vive in condominio). L’affitto ha lo scopo principalmente di garantire la stabilità economica della famiglia senza dover impegnarsi a investire in un bene immobile. Tuttavia, l’affitto non comporta la proprietà dell’immobile, ma solo il suo godimento temporaneo.

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Vantaggi e svantaggi dell'affitto

Vantaggi dell’affitto:

  • Non devi pagare un anticipo, ma solo una cauzione che ti verrà restituita alla fine del contratto, se non ci sono danni o mancate paghe.
  • Non devi pagare le spese di istruttoria, le spese notarili, le imposte di registro e catastali, le spese di assicurazione e le spese di manutenzione e gestione dell’immobile, ma solo le spese di condominio.
  • Puoi cambiare casa quando vuoi, senza dover aspettare la scadenza del contratto, purché rispetti il preavviso stabilito.
  • Puoi beneficiare di una detrazione fiscale del 19% sul canone di locazione, se sei in possesso dei requisiti richiesti dalla legge.

Svantaggi dell’affitto:

  • non sei il proprietario dell’immobile, quindi non puoi godere dei vantaggi fiscali e delle opportunità di investimento che comporta la proprietà.
  • non puoi apportare modifiche o migliorie alla casa senza dover chiedere il consenso al proprietario, e non puoi aumentare il valore dell’immobile.
  • sei soggetto alle condizioni imposte dal contratto di locazione, che possono limitare la tua libertà e la tua sicurezza.
  • sei esposto alle variazioni del canone di locazione o del valore dell’immobile, che possono influire negativamente sul tuo reddito o sul tuo patrimonio.
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Comprare o affittare casa?

In questo video scoprirai l'intricato mondo di mutui e affitti, un tema complesso che toccheremo nel modo più semplice possibile. Otterrai spunti di riflessione e strumenti pratici per aiutarti a prendere la decisione migliore per il tuo futuro abitativo.

Come confrontare il mutuo e l’affitto

Per confrontare il mutuo e l’affitto, devi tenere conto di diversi fattori, tra cui:

  • il tuo budget: quanto puoi permetterti di spendere per comprare o affittare una casa? Hai abbastanza risparmi per pagare l’anticipo del mutuo? Quanto puoi pagare di rata mensile? Quali sono le spese accessorie che dovrai sostenere?
  • il tuo orizzonte temporale: per quanto tempo intendi abitare nella stessa casa? Hai intenzione di trasferirti in futuro per motivi di lavoro o di famiglia? Quanto è flessibile il tuo contratto di mutuo o di affitto?
  • il tuo obiettivo: qual è il tuo scopo principale nel comprare o affittare una casa? Vuoi avere un bene di proprietà che possa rappresentare un investimento o una garanzia per il futuro? Vuoi avere una casa che possa soddisfare le tue esigenze e i tuoi gusti personali? Vuoi avere una casa che possa offrirti stabilità e sicurezza?
  • il mercato immobiliare: quali sono le condizioni del mercato immobiliare nella zona in cui vuoi comprare o affittare una casa? Quali sono i prezzi degli immobili, i tassi di interesse, le offerte e le domande? Quali sono le previsioni per il futuro?

Se sei indeciso tra comprare casa con mutuo o affitto, usa il calcolatore su mutuo o affitto di Metaskill! Si tratta di uno strumento gratuito e facile da usare che ti permetterà di confrontare le due opzioni e scegliere quella più conveniente per te.

Come calcolare la convenienza del mutuo o dell’affitto?

Per confrontare il mutuo e l’affitto dal punto di vista economico, devi tenere conto di diversi parametri, tra cui:

  • il tasso di sconto: è il tasso di interesse che usi per attualizzare i flussi di cassa futuri, cioè per calcolare il valore presente di una somma che riceverai o pagherai in futuro. Il tasso di sconto dipende dal tuo costo del capitale, cioè dal rendimento che puoi ottenere investendo i tuoi risparmi in altre opportunità. Più alto è il tasso di sconto, più basso è il valore presente dei flussi di cassa futuri.
  • il rendimento atteso: è il tasso di crescita annuo che ti aspetti di ottenere dalla tua casa, sia in termini di rivalutazione sia di affitto. Il rendimento atteso dipende dalle condizioni del mercato immobiliare, dalla posizione, dalla qualità e dalla tipologia della casa. Più alto è il rendimento atteso, più alta è la convenienza della casa.
  • il costo opportunità: è il beneficio che rinunci a ottenere scegliendo una determinata opzione invece di un’altra. Il costo opportunità del mutuo è rappresentato dall’anticipo che devi pagare e che non puoi investire altrove. Il costo opportunità dell’affitto è rappresentato dal canone che devi pagare e che non puoi risparmiare o investire altrove.
  • il break-even point: è il punto di pareggio tra il mutuo e l’affitto, cioè il momento in cui il valore presente dei flussi di cassa del mutuo è uguale a quello dell’affitto. Se il break-even point si verifica prima della scadenza del mutuo, allora il mutuo è più conveniente dell’affitto. Se il break-even point si verifica dopo la scadenza del mutuo, allora l’affitto è più conveniente del mutuo.

Sei ancora indeciso se sia meglio accendere un mutuo o continuare in affitto?

La scelta può sembrare complessa, ma non devi affrontarla da solo
Alessandro

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Founder di Metaskill, trader indipendente professionista da oltre 17 anni e analista tecnico certificato SIAT e IFTA.

  • Master IFTA: nel 2019 è diventato il 2° italiano della storia ad ottenere il massimo riconoscimento al mondo nell’Analisi Tecnica dei mercati finanziari, il prestigioso Master IFTA.
  • Eccellenza formazione finanziaria: nel 2022 vince il premio LeFonti come “Eccellenza nella formazione per la consulenza finanziaria indipendente”.
  • Progetto digitale dell’anno: vince il premio LeFonti Award per aver creato il progetto digitale dell’anno 2020 nella categoria finanza personale.
  • Rete e Community più grandi d’Italia: ha creato la community finanziaria più grande d’Italia (oltre 200.000 iscritti solo su YouTube).

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Quali sono le agevolazioni fiscali per mutuo-affitto?

Sia il mutuo che l’affitto possono beneficiare di alcune agevolazioni fiscali previste dalla legge, che ti permettono di risparmiare sulle imposte. Ecco quali sono le principali:

  • detrazione degli interessi passivi: se hai stipulato un mutuo per l’acquisto della tua prima casa, puoi detrarre dal tuo reddito imponibile il 19% degli interessi passivi pagati alla banca, fino a un massimo di 4.000 euro annui.
  • detrazione del canone di locazione: se affitti la tua prima casa, puoi detrarre dal tuo reddito imponibile il 19% del canone di locazione, fino a un massimo di 3.615,20 euro annui, se il tuo reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro. Se il tuo reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro, la detrazione si riduce progressivamente fino a zero.
  • esenzione IMU: se possiedi la tua prima casa, sei esente dal pagamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU), a meno che la casa non sia di lusso (categoria A/1, A/8 o A/9). Se affitti la tua prima casa, sei esente dal pagamento dell’IMU solo se il contratto di locazione è a canone concordato (cioè stabilito in base a parametri definiti dalle parti sociali locali).
  • agevolazioni prima casa: se acquisti la tua prima casa, puoi usufruire di alcune agevolazioni fiscali, come l’aliquota ridotta dell’imposta di registro (2% invece che 9%), l’esenzione dall’imposta ipotecaria e catastale, e la riduzione delle spese notarili.
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Quali sono le alternative al mutuo o all’affitto?

Se non sei convinto di scegliere tra il mutuo o l’affitto, puoi valutare delle soluzioni alternative, che possono offrirti dei vantaggi rispetto alle due opzioni tradizionali. Ecco alcune delle più interessanti:

  • rent to buy: è una formula che ti permette di affittare una casa per un periodo di tempo stabilito, con l’opzione di acquistarla alla fine del contratto, scontando una parte o la totalità del canone di affitto dal prezzo di vendita. Il rent to buy ti consente di entrare subito in possesso della casa, di bloccare il prezzo di vendita, di verificare la qualità dell’immobile e di accumulare il capitale necessario per l’acquisto.
  • leasing immobiliare: è una forma di noleggio a lungo termine che ti permette di usufruire di una casa di proprietà di una società finanziaria, pagando un canone periodico che comprende sia il costo del bene sia il costo del finanziamento. Al termine del contratto, puoi scegliere se acquistare la casa, pagando il valore residuo, o restituirla alla società finanziaria.
  • comodato d’uso: è un contratto gratuito che ti permette di usare una casa di proprietà di un’altra persona, a condizione di restituirla allo scadere del termine o al verificarsi di una determinata condizione. Il comodato d’uso ti consente di abitare in una casa senza pagare il canone di affitto, ma solo le spese di manutenzione e di gestione.
  • cohousing: è una forma di abitazione condivisa che ti permette di vivere in una casa di proprietà o in affitto insieme ad altre persone, condividendo alcuni spazi e servizi comuni, come la cucina, il soggiorno, il giardino, la lavanderia, ecc. 
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Domande frequenti

Speriamo che le nostre risposte ti possano chiarire alcuni dubbi e incoraggiare a iniziare il tuo percorso verso la libertà finanziaria.

Cos'è il mutuo e come funziona?

Il mutuo è una forma di finanziamento a lungo termine per l’acquisto di una casa. Si paga una rata mensile che include capitale e interessi, con un anticipo iniziale. Il mutuatario si impegna a restituire il prestito entro un periodo prestabilito.

Quali sono i vantaggi del mutuo?

  1. Vantaggi fiscali e opportunità di investimento.
  2. Possibilità di apportare modifiche senza chiedere consenso.
  3. Scelta tra tasso fisso o variabile.
  4. Possibilità di estinguere anticipatamente con una penale.

Quali sono gli svantaggi del mutuo?

  1. Pagamento di un oneroso anticipo.
  2. Spese accessorie elevate e variabili.
  3. Vincolo contrattuale a lungo termine.
  4. Esposizione a variazioni di tassi di interesse o valore immobiliare.

Cos'è l'affitto e come funziona?

L’affitto è il pagamento mensile per abitare in una casa senza proprietà. Si evita l’anticipo e molte spese, ma si rinuncia alla proprietà e a modifiche senza consenso.

Quali sono i vantaggi dell'affitto?

  1. Nessun oneroso anticipo, solo cauzione.
  2. Evitare spese di istruttoria, notarili, assicurazione e manutenzione.
  3. Flessibilità nel cambiare casa senza aspettare la scadenza.
  4. Detrazione fiscale del 19% sul canone, se si rispettano requisiti di reddito.

Quali sono gli svantaggi dell'affitto?

  1. Mancanza di vantaggi fiscali e opportunità di investimento.
  2. Impossibilità di apportare modifiche senza consenso.
  3. Vincoli imposti dal contratto di locazione.
  4. Esposizione a variazioni del canone o del valore immobiliare.

Quali sono le agevolazioni fiscali per il mutuo o l'affitto?

  1. Detrazione interessi passivi per il mutuo.
  2. Detrazione canone di locazione con limiti di reddito.
  3. Esenzione IMU per la casa di proprietà.
  4. Agevolazioni prima casa per l’acquisto.

Quali sono le alternative al mutuo o all'affitto?

  1. Rent to buy per affittare con opzione di acquisto.
  2. Leasing immobiliare per noleggio a lungo termine.
  3. Comodato d’uso per uso gratuito di casa altrui.
  4. Cohousing per abitare condividendo spazi comuni.