Le agevolazioni fiscali per mutuo e affitto consentono a chi acquista o affitta la propria abitazione principale di recuperare centinaia di euro ogni anno in dichiarazione dei redditi: la detrazione sugli interessi passivi del mutuo vale fino a 760 euro annui, mentre le detrazioni per l’affitto arrivano fino a 2.000 euro per i giovani tra i 20 e i 31 anni. Sapere come si applicano, a chi spettano e come si richiedono è la differenza tra lasciare soldi sul tavolo e ottimizzare ogni euro che spendi per la casa.
In questa guida analizziamo le detrazioni disponibili nel 2026 per chi ha un mutuo sulla prima casa e per chi è in affitto, con gli importi esatti, i requisiti da rispettare e le procedure per richiederle. Trovi anche un confronto diretto tra le due soluzioni e le domande frequenti sull’argomento.
In sintesi
- Mutuo prima casa: detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi, max 4.000 €/anno (risparmio fiscale massimo: 760 €).
- Affitto: detrazioni da 150 € a 2.000 € l’anno in base al tipo di contratto, al reddito e all’età del conduttore.
- Canone concordato (3+2): cedolare secca al 10% per il proprietario e detrazione fino a 495 € per l’inquilino — la formula più vantaggiosa per entrambe le parti.
Comprendere le agevolazioni fiscali
Le agevolazioni fiscali in ambito abitativo sono incentivi che lo Stato riconosce a chi sostiene spese per acquistare o affittare la propria abitazione. Si concretizzano in tre forme principali: detrazioni IRPEF (riduci le imposte dovute), deduzioni dal reddito (riduci la base imponibile) e esenzioni e imposte ridotte (paghi meno in fase di rogito o registrazione del contratto). Sono rivolte sia a cittadini italiani sia a stranieri residenti in Italia, a condizione di rispettare i requisiti previsti dalla normativa vigente.
Definizione di agevolazioni fiscali
In ambito abitativo, le agevolazioni riguardano i costi sostenuti per l’acquisto di una casa o l’affitto di un immobile adibito ad abitazione principale. Lo Stato le utilizza per incentivare l’accesso all’abitazione, soprattutto per le fasce di reddito medio-basso, facilitando l’accesso al credito tramite il mutuo e riducendo gli oneri fiscali legati all’affitto. Per il 2026 il quadro normativo è definito dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) che ha introdotto un tetto massimo alle detrazioni complessive per redditi elevati, lasciando però invariate le agevolazioni ordinarie per i redditi nella fascia standard.
Importanza delle agevolazioni fiscali
Le agevolazioni fiscali nel settore immobiliare allargano la platea di chi riesce concretamente ad accedere a una casa. Contribuiscono alla stabilizzazione del mercato immobiliare, sostenendo la domanda senza distorcere i prezzi. Gli investimenti immobiliari generati da questi incentivi producono effetti positivi anche sull’occupazione nel settore delle costruzioni. Infine, le agevolazioni che prevedono registrazione obbligatoria del contratto riducono strutturalmente l’evasione fiscale nel mercato locativo.
Una delle agevolazioni più conosciute è il bonus ristrutturazioni, che prevede una detrazione IRPEF per le spese di ristrutturazione o manutenzione straordinaria della prima casa, nella misura del 50% delle spese sostenute (con limite massimo stabilito anno per anno dalla legge di bilancio). Per il 2026 i dettagli sulle aliquote aggiornate del superbonus e dei bonus edilizi sono disponibili sul sito del Ministero dell’Economia.
Tra le agevolazioni per chi affitta spicca il canone concordato: un contratto 3+2 stipulato sulla base degli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini, che fissa un canone inferiore ai prezzi di mercato in cambio di vantaggi fiscali certi per il locatore. Il risultato è un affitto più basso per l’inquilino e una tassazione più leggera per il proprietario — una delle poche soluzioni win-win del fisco italiano.
Non farti ipnotizzare dalle “agevolazioni”: se sbagli decisione, paghi per anni. Impara a scegliere con i numeri, non con le promesse.
Agevolazioni fiscali per il mutuo
Chi ha acceso un mutuo per acquistare la prima casa può recuperare ogni anno parte degli interessi passivi pagati alla banca. Nel 2026 la detrazione IRPEF è pari al 19% degli interessi passivi, calcolata su un importo massimo di 4.000 euro annui (comprensivi di oneri accessori ammessi). La detrazione massima teorica è quindi di 760 euro all’anno per il singolo intestatario, ripartita in base alle quote per i mutui cointestati. (Fonte: Agenzia delle Entrate, Modello 730/2026)
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto due nuove limitazioni per chi ha redditi elevati. Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 50.000 euro si applica una franchigia fissa di 260 euro: in pratica la base detraibile scende da 4.000 a 3.740 euro, portando il risparmio massimo a 710,60 euro invece di 760 euro. Per i redditi oltre i 75.000 euro scatta inoltre un plafond complessivo alle detrazioni IRPEF: 14.000 euro tra 75.000 e 100.000 euro di reddito, 8.000 euro oltre i 100.000 euro. I contratti di mutuo stipulati entro il 31 dicembre 2024 restano tuttavia esclusi da questa limitazione e continuano a essere detraibili secondo le regole ordinarie. (Fonte: CAF Informa — Detrazioni Mutuo 730/2026)
Sul fronte degli acquisti, le agevolazioni prima casa ordinarie prevedono nel 2026 l’imposta di registro al 2% del valore catastale (o l’IVA al 4% se si acquista dal costruttore), con le imposte ipotecaria e catastale ridotte a 200 euro ciascuna. L’acquisto della prima casa rimane quindi uno dei pochi investimenti che lo Stato agevola direttamente fin dal momento del rogito. (Fonte: Agenzia delle Entrate)
Requisiti per ottenere agevolazioni sul mutuo
Per beneficiare della detrazione sugli interessi passivi del mutuo è necessario essere residenti in Italia, avere una situazione fiscale regolare e soprattutto che il mutuo sia stato stipulato per acquistare, costruire o ristrutturare l’abitazione principale. Questo significa che il richiedente deve trasferire la residenza nell’immobile entro un anno dall’acquisto. La detrazione spetta anche su un solo mutuo per volta: se hai rinegoziato il mutuo o lo hai surrogatocon un altro istituto, la detrazione si applica agli interessi del nuovo contratto, nei limiti del debito residuo.
Per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro annui è disponibile nel 2026 il Fondo di Garanzia Prima Casa (gestito da Consap), prorogato fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge di Bilancio 2025. La garanzia pubblica copre fino all’80% della quota capitale del mutuo, consentendo di accedere a finanziamenti anche quando il valore dell’immobile supera l’80% del prezzo d’acquisto. Le agevolazioni fiscali specifiche dell’ex Bonus Under 36 (esenzione da imposta di registro e ipotecaria) sono invece decadute dal 1° gennaio 2025. (Fonte: Agenzia delle Entrate — Agevolazioni prima casa under 36)
Come richiedere le agevolazioni per il mutuo
La detrazione degli interessi passivi si richiede in fase di dichiarazione dei redditi: nel Modello 730/2026 la trovi nel quadro E, sezione I, riga E7. Devi presentare all’istituto di credito la documentazione standard: dichiarazione dei redditi, certificato di residenza, atto di compravendita e la certificazione degli interessi passivi che la banca emette ogni anno entro fine marzo. La banca eroga il mutuo e certifica automaticamente gli interessi — non devi fare nulla di speciale, ma verifica sempre che il documento arrivi e che gli importi corrispondano.
Molte agevolazioni sono legate all’acquisto di immobili con classe energetica elevata (A o B), che oltre ai benefici fiscali comportano un risparmio concreto sui costi di riscaldamento e raffrescamento. Un immobile in classe A può tagliare i costi energetici del 30-50% rispetto a un equivalente in classe G, con un impatto positivo sia sul portafoglio sia sull’impronta carbonica dell’abitazione.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa under 36 si richiede invece direttamente in banca, allegando la certificazione ISEE in corso di validità e una dichiarazione sostitutiva che attesti il possesso dei requisiti anagrafici. L’iter burocratico viene gestito dall’istituto di credito per tuo conto.
Agevolazioni fiscali per l’affitto
Chi affitta la propria abitazione principale può detrarre dalla dichiarazione dei redditi una quota delle spese sostenute per il canone. Nel 2026 gli importi variano in modo significativo a seconda del tipo di contratto, del reddito e dell’età del conduttore. Per i contratti ordinari (4+4) la detrazione è di 300 euro con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro, e di 150 euro con reddito compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro. Sopra questa soglia la detrazione non spetta. I lavoratori che si trasferiscono per motivi di lavoro (oltre 100 km o in provincia diversa) accedono a una detrazione specifica di 991,60 euro nei primi tre anni dal trasferimento, con reddito fino a 30.987,41 euro. (Fonte: Agenzia delle Entrate, istruzioni Modello 730/2026)
Requisiti per ottenere agevolazioni sull’affitto
Le detrazioni per l’affitto spettano ai residenti in Italia che detengono un contratto di locazione registrato su un immobile adibito ad abitazione principale — cioè dove l’inquilino ha effettivamente trasferito la propria residenza. In alcuni casi è richiesta una determinata fascia di reddito o l’appartenenza a specifiche categorie, come i giovani tra i 20 e i 31 anni non compiuti o i lavoratori che si trasferiscono per motivi di lavoro. Gli studenti universitari fuori sede che affittano nei pressi della sede degli studi accedono invece a una detrazione dedicata con requisiti propri.
Come richiedere le agevolazioni per l’affitto
La detrazione si inserisce nel Modello 730/2026 al quadro E, sezione V, righi E71-E72. La documentazione necessaria comprende il contratto di locazione registrato (con ricevuta di registrazione all’Agenzia delle Entrate o al Comune) e la dichiarazione dei redditi. Per i contratti a canone concordato occorre anche la copia dell’accordo territoriale di riferimento che ha determinato il canone. Se hai dubbi sulla tipologia di contratto da indicare nel 730, verifica il codice del contratto riportato sulla ricevuta di registrazione.
Le detrazioni per l’affitto possono variare a seconda della regione di residenza, poiché alcune amministrazioni locali integrano le agevolazioni statali con contributi regionali aggiuntivi o sconti sull’imposta di registro. Per i contratti a canone concordato alcune regioni riconoscono ulteriori benefici anche a livello IMU e TARI per il proprietario, che di fatto consente al proprietario di abbassare ulteriormente il canone senza perdere reddito netto.
Anche i proprietari che optano per la cedolare secca ottengono vantaggi rilevanti: versano un’imposta sostitutiva fissa (al 21% per i canoni liberi, al 10% per i canoni concordati) al posto di IRPEF ordinaria, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo sul contratto. Per un proprietario in scaglione IRPEF al 23% o superiore, la cedolare concordata al 10% produce un risparmio netto di almeno 13 punti percentuali sull’aliquota marginale. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha confermato queste aliquote senza modifiche. (Fonte: CAF Informa — Cedolare secca 2026)
Confronto tra agevolazioni per mutuo e affitto
Mutuo e affitto offrono agevolazioni di natura diversa, che non si escludono a vicenda nella vita di una persona — in fase di ricerca casa potresti essere inquilino mentre risparmi per l’acquisto, e in fase di proprietario potresti ancora beneficiare di bonus edilizi. Il confronto va fatto tenendo conto della propria situazione reddituale, anagrafica e patrimoniale.
| Tipo di agevolazione | Mutuo prima casa | Affitto (contratto ordinario) | Affitto (canone concordato) |
|---|---|---|---|
| Beneficiario | Proprietario mutuatario | Inquilino | Inquilino e proprietario |
| Importo max annuo | 760 € (detrazione 19% su 4.000 €); 710,60 € per redditi > 50.000 € | 300 € (reddito ≤ 15.493 €) / 150 € (reddito ≤ 30.987 €) | 495 € per l’inquilino; cedolare 10% per il proprietario |
| Requisito reddito | Nessun limite per le detrazioni ordinarie (franchigia 260 € per redditi > 50.000 €; plafond globale per redditi > 75.000 €) | Reddito massimo 30.987 € | Reddito massimo 30.987 € per l’inquilino (nessun limite per il proprietario) |
| Agevolazione under 36 | Fondo garanzia 80% (ISEE ≤ 40.000 €) fino al 2027 | Detrazione 20% del canone, max 2.000 € per 4 anni (età 20-31) | Stessa detrazione giovani + canone più basso |
| Come si richiede | Modello 730, quadro E, riga E7 | Modello 730, quadro E, righi E71-E72 | Modello 730, quadro E, righi E71-E72 |
Fonti: Agenzia delle Entrate — istruzioni Modello 730/2026; Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024)
Vantaggi e svantaggi delle agevolazioni per mutuo
La detrazione del 19% sugli interessi passivi alleggerisce ogni anno il costo effettivo del finanziamento: su un mutuo con 3.000 euro di interessi annui, recuperi 570 euro in dichiarazione. Un ulteriore vantaggio è la possibilità di accumulare patrimonio immobiliare: ogni rata pagata aumenta la quota di proprietà sull’immobile, costruendo un asset che può rivalutarsi nel tempo. Le spese di ristrutturazione e miglioramento dell’immobile acquistato accedono poi a bonus edilizi dedicati, che possono generare detrazioni aggiuntive. Il principale svantaggio è il lungo impegno finanziario: un mutuo a 20-30 anni riduce la flessibilità patrimoniale e richiede una situazione lavorativa stabile per tutto il periodo di rimborso. Per approfondire la scelta tra acquisto e locazione, leggi la nostra analisi su mutuo o affitto: come calcolare la convenienza.
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Vantaggi e svantaggi delle agevolazioni per affitto
Le detrazioni per l’affitto riducono il costo netto della locazione senza vincolare a un lungo finanziamento. Per un giovane tra i 20 e i 31 anni che affitta per i primi quattro anni, la detrazione del 20% del canone fino a 2.000 euro rappresenta un contributo reale: su un affitto di 700 euro al mese (8.400 euro l’anno), recuperi fino a 1.680 euro in dichiarazione dei redditi. Il principale svantaggio dell’affitto rispetto al mutuo è l’assenza di costruzione di patrimonio: il canone pagato ogni mese non genera un asset, a differenza della rata del mutuo che abbatte progressivamente il debito sull’immobile. Il canone concordato è la formula che meglio bilancia i due mondi: inquilino paga meno del mercato, proprietario tassa meno del regime ordinario, e i benefici fiscali sono certi e strutturali.
L’affitto offre anche una flessibilità che il mutuo non può dare: cambiare città per lavoro o per scelta di vita è molto più semplice da inquilino, senza dover affrontare la complessità di vendita dell’immobile e chiusura anticipata del finanziamento. Come insegna il percorso di analisi su comprare casa di Metaskill, la scelta ottimale dipende sempre dal tuo orizzonte temporale e dalla tua situazione patrimoniale complessiva.
Conclusione: sfruttare al meglio le agevolazioni fiscali
Sfruttare le detrazioni disponibili per mutuo e affitto richiede conoscere gli importi esatti, i requisiti aggiornati e le procedure di richiesta — tutte informazioni che cambiano ogni anno con la legge di bilancio. Per il 2026 il quadro è chiaro: 760 euro massimi di detrazione annua sul mutuo (710,60 euro per chi supera i 50.000 euro di reddito), detrazioni affitto da 150 a 2.000 euro secondo la tua fascia, canone concordato come formula più efficiente per proprietari e inquilini. Controlla ogni anno le strategie di risparmio fiscale disponibili, perché le soglie di reddito e gli importi massimi vengono spesso aggiornati dalla normativa.
Consigli finali per approfittare delle agevolazioni fiscali
Ecco i sei passaggi operativi per non perdere nemmeno un euro di detrazione.
Raccogli la documentazione entro marzo. La certificazione degli interessi passivi che la banca emette annualmente è il documento chiave per la detrazione mutuo: archiviala appena arriva. Senza quel documento non puoi compilare il quadro E del 730, anche se hai diritto alla detrazione.
Verifica il tipo di contratto. Per le detrazioni affitto il codice contratto sulla ricevuta di registrazione determina quale riga del 730 compilare e quale importo spetta. Un errore sul codice può far perdere la detrazione più alta — per esempio il passaggio da codice 1 (ordinario) a codice 2 (concordato) vale quasi il doppio dell’importo.
Registra sempre il contratto. Un contratto di affitto non registrato esclude l’inquilino da qualsiasi detrazione e espone il proprietario a sanzioni. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma, direttamente online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate.
Tieni traccia delle scadenze di presentazione del 730: per i dipendenti la scadenza è di norma il 30 settembre; per autonomi e partite IVA i termini sono diversi. Presentare in ritardo non fa perdere il diritto alla detrazione, ma genera sanzioni che erodono parte del beneficio.
Valuta il canone concordato se sei proprietario: la cedolare al 10% su un affitto di 600 euro al mese produce un’imposta di 720 euro l’anno — contro i 1.380 euro che pagheresti con IRPEF al 23%. Il risparmio annuo è di 660 euro, già al netto della riduzione del canone rispetto ai prezzi di mercato.
Se sei under 36 con ISEE ≤ 40.000 euro, verifica l’accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa prima di andare in banca: aumenta le tue possibilità di ottenere il mutuo anche con un basso acconto iniziale. La garanzia è prorogata fino al 31 dicembre 2027 e non esclude le agevolazioni ordinarie sull’imposta di registro.
Il percorso di formazione di Metaskill su libertà finanziaria include una sezione dedicata alle spese abitative, dove impari a calcolare il vero costo di mutuo e affitto tenendo conto di tutte le variabili fiscali — detrazioni, imposte, costi accessori — per prendere la decisione più vantaggiosa per la tua situazione specifica. Per una visione completa su come strutturare il tuo patrimonio immobiliare, consulta anche la guida su investire in immobili in Italia.
Domande frequenti sulle agevolazioni fiscali per mutuo e affitto
Posso detrarre gli interessi del mutuo anche se l’immobile non è ancora la mia residenza?
Sì, ma solo per un periodo limitato: devi trasferire la residenza nell’immobile entro un anno dalla data di acquisto o dalla data di ultimazione dei lavori (per mutui su costruzione o ristrutturazione). Durante questo anno di transizione la detrazione spetta comunque. Se non trasferisci la residenza entro i 12 mesi, perdi il diritto alla detrazione per tutto il periodo in cui l’immobile non è abitazione principale.
Se ho un contratto a canone concordato, la detrazione di 495 euro spetta automaticamente?
No. La detrazione di 495 euro per i contratti concordati spetta solo se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro annui. Con reddito tra 15.493,71 e 30.987,41 euro la detrazione scende a 247,90 euro. Sopra i 30.987,41 euro non spetta nulla. Devi inoltre indicare correttamente il tipo di contratto nel quadro E del 730 (codice 2 per canone concordato), allegando la documentazione dell’accordo territoriale che ha determinato il canone.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa under 36 è cumulabile con le agevolazioni ordinarie prima casa?
Sì. Il Fondo di Garanzia First Home (Consap) garantisce fino all’80% del mutuo per i giovani con ISEE ≤ 40.000 euro e non esclude le agevolazioni ordinarie sull’acquisto della prima casa (imposta di registro al 2%, imposte ipotecaria e catastale fisse a 200 euro). La garanzia pubblica facilita l’accesso al finanziamento, le agevolazioni ordinarie riducono le imposte al rogito: le due misure operano su piani diversi e sono cumulabili. Il Fondo è prorogato fino al 31 dicembre 2027. (Fonte: Agenzia delle Entrate)
