Come avviare un investimento immobiliare se si dispone di un budget limitato?
È una domanda che si pone sempre, soprattutto per i nuovi investitori.
Molte persone sono alla ricerca di un’attività redditizia, senza avere grandi possibilità.
Tuttavia, è possibile investire in proprietà in affitto per costruire il proprio patrimonio. In realtà, la tua redditività dipende dalle scelte riguardanti il tipo di progetto, l’ubicazione, l’alloggio e l’importo necessario.
Può essere l’acquisto di un’abitazione principale, di un posto auto, crowdfunding, o REIT.
Investire in immobili con pochi soldi: quanto rende?
In generale, la redditività di un investimento immobiliare varia dal 2 all’8%.
In alcuni casi, può andare oltre questo tasso e raggiungere il 10%.
Pertanto, rispetto ad altri tipi di investimento, il settore immobiliare garantisce un’elevata redditività e un flusso di cassa positivo.
Tuttavia, oltre alla scelta della localizzazione, l’andamento dell’investimento dipenderà dalle caratteristiche dell’alloggio che si intende locare.
Investire in immobili conviene?
Considerata a lungo come un rifugio sicuro, l’acquisizione di un immobile rassicura gli investitori per la sua capacità di generare un tasso di rendimento molto interessante.
Si tratta, insomma, di una forma di investimento che mantiene inalterato il suo fascino, anche in momenti di crisi. Il quadro, infatti, è relativamente sicuro e ti permette anche di beneficiare di notevoli vantaggi fiscali.
Il tasso di rendimento è un criterio per misurare la performance dell’investimento. Per definirlo, necessario tenere conto delle rate di un eventuale mutuo, di tutti gli oneri e degli sgravi fiscali.
Va detto che il settore immobiliare è l’unico investimento che può essere finanziato a credito. Professionisti e privati, dunque, possono sfruttare l’effetto leva creditizia per acquistare un immobile.
La stima dei flussi di cassa annuali sarà l’unico modo per valutare i benefici economici di un investimento immobiliare.
Nella tabella qui sotto, sono illustrati i dettagli di un’operazione immobiliare.
Fonte: https://www.bsness.com/wp-content/uploads/2021/11/Cash-flow-saldi-totali-impresa-immobiliare.jpg
Il calcolo della redditività dell’investimento locativo è un’operazione particolarmente complessa.
Redditività lorda
Per calcolare la redditività lorda, bisogna dividere eventuali entrate (ricavate dagli affitti della proprietà) per il prezzo di acquisto dell’immobile.
I lavori e le spese del notaio saranno inclusinel prezzo di acquisto. Questo parametro consente di effettuare un primo confronto tra i diversi immobili che si desidera acquisire.
Redditività netta
In questo caso, sarà necessario detrarre dagli affitti percepiti l’importo degli oneri annuali generati. Tali oneri sono costituiti da tasse, contributi, le spese condominiali, assicurazioni, costi di gestione etc., senza contare gli interessi ipotecari, qualora l’immobile sia stato finanziato con un mutuo.
Calcolando il rendimento netto, puoi farti un’idea di cosa porterà realmente il tuo investimento, nel tempo.
Dal calcolo di tale redditività netta sarà possibile determinare se avrai bisogno di fare uno sforzo di risparmio per ipotizzare l’investimento oppure se sarà sufficiente un autofinanziamento con le somme raccolte.
In ogni caso, prima di investire, è importante assicurarsi che prezzo dell’immobile sia in linea con le medie del mercato della città o del quartiere prescelto.
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Investire in immobili con pochi soldi: scegliere il progetto
L’avvio di un primo progetto suscita paura in un investitore, soprattutto quando si tratta di un investimento importante con rischi di non redditività. Nel settore immobiliare sono possibili diverse opzioni.
La tua redditività, quindi, dipende in primis dai progetti scelti. Sono questi, infatti, che determineranno la possibilità di vivere di rendita.
Al primo posto, c’è la tua capacità finanziaria. Conoscerla, ti consente di scegliere il giusto investimento immobiliare da realizzare.
Attenzione, però: per beneficiare di un prestito, devi scegliere un’attività che garantisca redditività. Per fare questo, puoi investire i tuoi soldi in un immobile con un alto rendimento locativo.
Esiste una serie di criteri che rendono redditizia una proprietà. La posizione è il primo di questi. In Italia, molti comuni mostrano redditi da locazione significativi e un alto rendimento di questo genere di investimenti.
Tuttavia, per un investitore con un portafoglio limitato, la scelta di grandi città sembra meno consigliabile, perché i prezzi delle case sono molto alti. In particolare a Roma si parla anche di oltre 10.158 euro al metro quadro.
È quindi saggio scegliere un immobile in periferia, che offrono un ambiente di vita più sereno e tranquillo rispetto alle metropoli.
Quando si tratta di metratura, è innegabile affermare che gioca un ruolo importante nel costo. Un monolocale è molto meno costoso di una casa di tre camere. Inoltre, un anno di affitto è sufficiente per dimostrare l’efficacia del progetto.
Molto ricercato dai giovani studenti, il monolocale ideale è quello vicino ai campus universitari e alle attività commerciali.
Poi, vanno considerate altre opzioni. Il mercato immobiliare ti permette di investire in aziende o piattaforme di scambio di acquisto, anche con un budget limitato. È dunque necessario tenere conto dei rischi che ogni tipo di investimento può presentare.
Nella tabella qui sotto, puoi guardare qualche esempio di rendimento e comprendere perché investire in immobili conviene di più che detenere titoli di Stato.
Fonte: https://www.corriere.it/methode_image/2019/12/09/Economia/Foto%20Economia/1card.jpg?v=201912110841
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Metodi per investire in immobili con pochi soldi: acquistare vecchi alloggi
Meno costosi e più redditizi, i vecchi immobili hanno una redditività piuttosto elevata. Per un investitore con pochi euro, questo tipo di soluzione èla più adatta.
Soprattutto se prevedi di affittare l’alloggio dopo averlo acquistato, devi tenere conto dell’ambiente di vita offerto agli inquilini.
Per investire nel vecchio, però, è necessario mettere in conto che occorrerà effettuare dei lavori di ristrutturazione. Pertanto, l’importo delle tue spese potrebbe aumentare.
Tuttavia, il vantaggio di investire nel settore immobiliare è che puoi beneficiare di un prestito da una banca o da una istituto di credito. In altre parole, puoi sfruttare la leva finanziaria.
Riferendosi all’uso del debito per aumentare la propria capacità di investimento, quest’ultima è una tecnica utilizzata da tutti gli investitori.
Per farlo, dovrai innanzitutto dimostrare la tua capacità di autofinanziamento.
Gli istituti finanziari, infatti, dovranno avere la certezza che il tuo contributo possa sostenere i pagamenti mensili. Pertanto, è necessario calcolare le spese in relazione agli affitti.
Va notato che sull’immobile, in caso di mutuo, andrà anche accesa un’ipoteca. La funzione di quest’ultima è quella di assicurare il pagamento del capitale residuo.
I lavori di ristrutturazione, inoltre, consentiranno di rendere funzionale il patrimonio per i tuoi inquilini.
E se volessi viverci tu? Ci sono molteplici buoni motivi per acquistare anzicché andare in affitto.
Investire in immobili con pochi soldi: acquistare una cantina o un garage
Generalmente, quando si parla di un investimento immobiliare, l’alloggio viene sempre al primo posto. Devi sapere, però, che è anche possibile investire in garage o cantine.
Meno costoso di un appartamento o di una casa, il garage è interessante : il prezzo di vendita ammonta in media a 25.432 euro, ma dipende dalle città. Pertanto, l’importo può variare da 8.000 euro a 31.900 euro.
Questo investimento può accumularsi ad altri, la gestione è facile, i rischi di degrado e i costi sono bassi. Per ottimizzare il tuo progetto, privilegia i centri urbani e i parcheggi sotterranei.
Come i parcheggi, anche le cantine costituiscono proprietà interessanti. Molto ricercate nelle aree metropolitane, come Milano o Firenze, vengono utilizzate per conservare effetti personali o professionali per un breve o lungo periodo. I loro prezzi dipendono dalla zona, ma variano tra 1.500 euro e 4.000 euro. Il tasso di rendimento lordo, in un anno, può salire fino al 13%.
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Investire in immobii con pochi soldi: il crowdfunding
Meno concreto rispetto alla riscossione degli affitti, l’investimento in crowdfunding ogni anno suscitare l’interessedi un numero sempre più sostanzioso di curiosi. Il principio di questa pratica si basa sul crowdfunding. Si fa solo online, su piattaforme.
Il capo progetto finanzia parte di un programma di costruzione di edifici facendo appello agli investitori. Questi ultimi gli presteranno una somma di denaro e lui la restituirà dopo un breve periodo (tra i 6 e gli 8 mesi). Questa pratica consente il finanziamento di varie operazioni immobiliari, come la costruzione, la ristrutturazione o l’affitto.
Il crowd founding è una goccia nel mare delle opportunità di investimento immobiliare, ma costituisce un ennesimo punto a favore che il mattone segna rispetto a BTP e BOT.
Investire nel mercato immobiliare con pochi soldi: i REIT
Per investire e fare soldi con il mercato immobiliare c’è, poi, un’ultima opzione. Si chiamano REIT: quelli americani sono dei veri colossi degli investimenti immobiliari con oltre 4.500 miliardi di dollari in gestione per più di 535.000 proprietà negli Stati Uniti (dati 2022).
Di fondo, i REIT sono società immobiliari quotate di diritto americano e sono costituite principalmente da sottostanti immobiliari statunitensi. Hanno la particolarità di essere soggette a un regime fiscale speciale (esenzione dall’imposta sulle società) e all’obbligo di distribuire una parte significativa degli utili agli azionisti.
Per investire in immobili a livello internazionale, molti Paesi offrono equivalenti ai REIT americani, a volte accessibili a privati dall’Europa tramite ETF o direttamente tramite un conto titoli. Ma come funzionano i REIT?
Cos’è un REIT
In senso stretto, un REIT (Real Estate Investment Trust) è un fondo di investimento di diritto americano, il più delle volte quotato in Borsa e denominato in dollari, specializzato in investimenti immobiliari.
Nel suo funzionamento classico, consente a investitori privati o istituzionali di investire indirettamente in immobili acquistando azioni quotate in Borsa al fine di ricevere dividendi (da utili costituiti principalmente da plusvalenze immobiliari e redditi da locazione).
In questo modo, si beneficia della performance finanziaria di un grande parco immobiliare, ma senza assumersene la gestione. Il biglietto d’ingresso è, peraltro, molto più basso rispetto agli immobili tradizionali.
La tabella qui sotto mostra la performance di Next Re Sdegli ultimi sei mesi.
Originariamente, la struttura legale di REIT proviene dagli Stati Uniti. Questo è il motivo per cui il termine si riferisce spesso a un investimento indiretto nel settore immobiliare statunitense.
Ma la maggior parte dei Paesi ora offre un equivalente, a volte con alcune differenze. È il caso, ad esempio, dell’Italia con le SIIQ (società di investimento immobiliare quotate), del Giappone con i J-REIT o del Regno Unito con gli UK-REIT.
Questo tipo di struttura consente, in parole povere, di accedere in modo diversificato ai diversi mercati immobiliari internazionali.
Per evitare confusione con i REIT americani (che in alcuni casi non sono quotati e/o gestiscono asset di diversa natura come i REIT ipotecari), si può parlare anche di società immobiliari quotate.
Come funzionano i REIT?
A livello internazionale, i REIT hanno le proprie specificità a seconda del quadro giuridico e normativo del loro Paese di origine.
I REIT americani quotati costituiti da società immobiliari e immobiliari quotate in altri paesi hanno almeno 4 punti in comune:
- fondo specializzato in investimenti immobiliari dotato di personalità giuridica
- azioni del fondo negoziate in borsa
- esenzione dall’imposta sulle società a livello di fondo
- distribuzione obbligatoria di una percentuale minima di utili sotto forma di dividendi agli azionisti.
Raccolta del risparmio da privati ed enti
Un REIT ha personalità giuridica. Si tratta, quindi, di una società in grado di emettere azioni, negoziabili in borsa, per raccogliere fondi dal pubblico o da investitori professionali.
Tali fondi vengono poi investiti in asset immobiliari di diversa natura, a seconda della specialità del REIT, per generare due tipi di reddito:
- plusvalenze immobiliari in caso di rivendita dell’immobile a prezzo più alto
- reddito da locazione in cambio del canone di locazione.
Gli utili generati vengono poi necessariamente ridistribuiti agli azionisti sotto forma di dividendi e pagati mensilmente, trimestralmente o annualmente.
Da cosa è composto il patrimonio di un REIT?
In linea di principio, un REIT è composto principalmente da immobili e ha obblighi legali relativi alla composizione del patrimonio (condizione sine qua non per beneficiare in particolare della tassazione vantaggiosa).
Ad esempio, negli Stati Uniti, gli Equity REIT devono essere costituiti per almeno il 75% da asset immobiliari. Per le SIIQ (Italia), il requisito minimo del patrimonio immobiliare è del 60%.
Ma possono esistere alcune variazioni, a seconda del Paese. Ad esempio, negli USA troverai anche Morgage REIT o mREIT, i cui asset sono composti principalmente da titoli di debito garantiti da asset immobiliari.
Sono principalmente i REIT azionari che consentono al pubblico in generale di investire indirettamente nel settore immobiliare. Possono essere distinti in base alla loro specializzazione, indipendentemente dalla loro area geografica o dal loro Paese di origine, con questi qualificatori:
- Office per immobili ad uso ufficio
- Industrial per i beni immobili industriali
- Retail per centri commerciali e immobili commerciali
- Residenziale per immobili residenziali in affitto
- Lodging/Resorts, immobili turistici (alberghi, stabilimenti balneari, ecc.)
- Health Care per le infrastrutture sanitarie (ospedali, cliniche, ecc.);
- Timber (Foreste)
- Vari: infrastrutture come antenne telefoniche, centri dati informatici, ecc.
Gestione di un portafoglio immobiliare
Fondamentalmente, un REIT è la struttura legale il cui ruolo è quello di acquisire immobili grazie ai fondi raccolti dai risparmiatori.
Questi immobili devono essere oggetto di gestione immobiliare per garantirne l’affitto, lo sviluppo, la manutenzione e, a lungo termine, la vendita. A tal fine, una società di gestione assistita dal fondo si occupa di tutti gli adempimenti operativi relativi al patrimonio immobiliare, ma anche degli arbitrati strategici in coerenza con gli obiettivi del fondo e dei suoi azionisti.
La distribuzione degli utili
A differenza della maggior parte dei fondi di investimento, un REIT americano o una società immobiliare quotata è tenuta a riservare parte del proprio reddito imponibile agli azionisti sotto forma di dividendi. Questa è generalmente una delle condizioni per essere giuridicamente qualificati come tali e, in particolare, per beneficiare dell’esenzione dall’imposta sulle società.
Tale obbligo varia a seconda del diritto nazionale applicabile al REIT. È in particolare:
- 90% dell’utile imponibile per i REIT statunitensi
- 70% degli utili su plusvalenze immobiliari e 95% degli utili da affitti per i REIT italiani (SIIQ)
- 90% dei profitti di locazione per i REIT del Regno Unito.
Perché investire in immobili internazionali con i REIT?
I REIT, in quanto quotati in Borsa, sono soluzioni di investimento garantite da immobili facilmente accessibili, che consentono di cogliere agevolmente l’andamento complessivo di un mercato immobiliare estero.
Come per le altre soluzioni, ti risparmiano la gestione di uno o più immobili, dispendiosa in termini di tempo, ancora più noiosa e costosa quando si trovano all’estero.
A livello internazionale, ogni mercato immobiliare è soggetto a dinamiche molto diverse relative a dati demografici, norme socio-culturali, prospettive economiche, politiche monetarie, ecc.
Investire grazie ai REIT è una manna dal cielo per ottimizzare il rapporto redditività/rischio del proprio portafoglio.
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I REIT ETF
Ogni titolo REIT è assistito da un complesso immobiliare già di per sé diversificato, concentrato su un settore geografico definito per un biglietto di ingresso (prezzo azione) accessibile.
Per abbassarlo, aumentando la diversificazione, puoi anche investire con gli ETF REIT. Si tratta di fondi indicizzati che raggruppano più REIT al fine di replicarne la performance complessiva. Quindi, puoi acquistare più titoli di diversi REIT contemporaneamente.
Investire nel settore immobiliare in Italia, per quanto vivace possa essere, non è facile. Altri Paesi del mondo, infatti, hanno caratteristiche molto diverse, con un maggiore potenziale di crescita e una maggiore redditività degli affitti.
A seconda della tua percezione dei diversi mercati immobiliari a livello macroeconomico, i REIT possono consentirti di attuare una strategia di investimento immobiliare internazionale, aggirando gli ostacoli relativi all’acquisizione e alla gestione degli asset sottostanti.
Possedere una proprietà non è un gioco. Sebbene la gestione degli affitti possa essere delegata a un’agenzia (a scapito di una parte della redditività), resta il fatto che il lavoro di acquisizione, negoziazione, manutenzione e sviluppo del tuo bene spetta a te.
A livello internazionale, nonostante il digitale, queste azioni possono rivelarsi molto complicate da implementare.
I REIT ti proteggono da tutte le problematiche immobiliari, dall’acquisizione alla rivendita. Tali compiti sono interamente svolti dalla società di gestione, composta, in particolare, da professionisti del settore immobiliare.
Come investire in un REIT in Italia
Poiché i titoli REIT sono quotati nelle rispettive Borse valori, puoi acquistarli facilmente:
- direttamente tramite conto titoli ordinario (CTO)
- attraverso ETF REIT.
Va notato che gli ETF REIT sono un’ottima soluzione per accedere a mercati immobiliari poco facili agli investitori retail europei, con costi di gestione relativamente accessibili.
In linea di principio, i titoli REIT non sono ammissibili al PRA (Piano Risparmio Azioni). Tuttavia, esistono ETF sintetici che replicano la performance di indici costituiti da REIT idonei al PRA.
Se ti serve assistenza, puoi decidere di fare autonomamente un corso scegliendolo nella sezione dedicata, o di rivolgerti ai professionisti di Metaskill.com che sapranno guidarti sulla strada del successo.
